для клиентов: (495) 960-80-48

отдел снабжения: (495) 225-48-40

Москва,
тел.: (495)  960-80-48
факс: (495) 225-48-40

Контакты








 

XIV Национальный Конгресс по Недвижимости Российской Гильдии Риэлторов

 6-7 июня 2011 года в Москве в гостинице Холидей Инн в Сокольниках состоялся XIV Национальный Конгресс по Недвижимости Российской гильдии риэлторов. Группа компаний «АСК» представляла доклад на секции «Загородный Девелопмент и управление поселком: состояние и перспективы», которая прошла 7 июня с 10.00 до 11.30. Руководитель секции Лукинов В.В. («Инком-Недвижимость»). Тема доклада: «Малоэтажное и коттеджное строительство: оценка рисков и анализ инвестиционной привлекательности проектов на начальном этапе». Докладчик: Исаева А.В., коммерческий директор ГК «АСК», к.ф.н.

Информация о конгрессе по ссылке www.congressrgr.ru

Группа компаний «АСК» благодарит всех участников секции Конгресса за внимание и интересные вопросы.

Полный текст доклада

Доклад на тему:

«Малоэтажное и коттеджное строительство: оценка рисков и анализ инвестиционной привлекательности проектов на начальном этапе»

Анна Исаева, к.ф.н., коммерческий директор группы компаний "АСК"

Введение

Сегодня на рынке организованных дачных и коттеджных поселков немалую долю занимают объекты так называемых непрофильных инвесторов, среди которых можно выделить две основные группы:

  • инвесторы, желающие диверсифицировать свой бизнес и выгодно вложить деньги в землю;
  • инвесторы с непрофильными земельными активами, доставшимися за долги (в т.ч. банки).

В большинстве своем такие инвесторы делают расчет на единичные проекты, а не на поток, как это принято у крупных и профильных игроков рынка. В этой связи понятны стремления этих инвесторов максимально сэкономить на реализации своего проекта и не вкладывать значительные суммы собственных средств. Тенденция вложить как можно меньше и быстрее начать получать деньги от своих будущих покупателей земли четко прослеживается в последние два-три года. Особенно ее усугубляет сложившаяся нелегкая экономическая ситуация на рынке в целом и на рынке загородной недвижимости в частности. Вот почему большую популярность сегодня в среде непрофильных инвесторов приобрели коттеджные и дачные поселки без подряда и даже такие «полуфабрикатные» проекты, как продажа размежеванной земли без коммуникаций и без подряда по крайне низкой цене, в т.ч. и в удаленных районах МО и других соседних с Московской областях (Владимирской, Калужской, Тульской, Рязанской, Тверской и др.).

Непрофильные инвесторы, реализующие свой первый проект, сталкиваются со значительными трудностями на начальном этапе при принятии принципиальных решений о целесообразности и формах его реализации, при оценке инвестиционной привлекательности объекта и всех возможных рисков. Трудности эти связаны с недостатком информации обо всех необходимых этапах реализации проектов и четком алгоритме действий.

Что нужно сделать для грамотного принятия взвешенного решения о целесообразности реализации проекта? Какие вопросы должен задать себе начинающий инвестор в загородное строительство и получить на них ответы?

Вопросы инвестора

• Какой поселок и для какой целевой аудитории (уровень, форма реализации, ценовой сегмент) я хочу построить?

• Насколько привлекателен выбранный землеотвод?

• Каковы этапы реализации проекта?

• Каковы затраты на реализацию проекта?

• Какова рентабельность всего проекта и рентабельность от вложенных средств?

• Каковы сроки реализации проекта?

• Каковы темпы продаж (зависят от конкурентноспособности проекта)?

• Каковы необходимые первоначальные вложения?

• Каков срок выхода на точку самоокупаемости?

• Каковы риски и насколько они велики?

• Каковы возможные пути оптимизации расходов и минимизации рисков?

Вот лишь небольшая группа основных вопросов, без ответов на которые нет смысла начинать такое нелегкое дело, как строительство коттеджного поселка. Получить ответы на них дает возможность предварительный (первичный) бизнес-план или технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта. Заказ разработки таких документов в сторонних организациях обойдется инвестору в немалую сумму, а результат (оценка проекта) может оказаться негативным. Вот почему крайне важно любому непрофильному и начинающему инвестору научиться самостоятельно принимать принципиальные решения и производить предварительные расчеты хотя бы в рамках предварительного бизнес-плана (для внутреннего использования) или в рамках ТЭО.

Перечислим основные этапы реализации проекта, которые послужат ориентиром для любого инвестора в коттеджное строительство. Перечень этих этапов должен лечь в основу затратной части предварительного бизнес-плана или ТЭО проекта, которые в свою очередь помогут оценить инвестиционную привлекательность проекта на начальном этапе.

Основные этапы реализации проекта

Подготовительный этап

• Маркетинговые исследования

• Составление предварительного бизнес-плана и принятие принципиальных решений о целесообразности реализации проекта и формах его реализации

• Определение обременений на участок

• Приобретение земли

• Создание команды для реализации проекта

• Перевод земли в нужную категорию (или в нужное назначение), изменение вида разрешенного использования

• Топосъемка, геоподоснова

Получение исходно-разрешительной документации (ИРД), проектирование, согласования

• Разработка концепции поселка (турбазы)

• Градостроительное обоснование, градостроительное заключение, получение ИРД

• Технико-экономическое обоснование по инженерным сетям – ТЭО

• Получение ТУ на подсоединение ко внешним инженерным сетям и коммуникациям

• Проведение необходимых изысканий (геология, гидрология, экология)

• Разработка проектной документации (проект планировки, инженерные сети, архитектура, спецразделы)

• Межевание землеотвода и вынос границ в натуру

• Согласование проектной документации. Публичные слушания. Экспертиза проектной документации

Строительство (подготовительный этап)

• Строительство забора

• Демонтажные работы на участке (если они необходимы)

• Подготовка стройплощадки

• Строительство временной дороги

• Организация службы охраны стройплощадки

• Строительство временного офиса продаж, обустройство въездной группы

• Реконструкция подъездных путей к поселку (если необходимо)

Основные строительно-монтажные работы

• Строительство (прокладка) наружных внутриплощадочных инженерных сетей, в т.ч. строительство объектов инженерной инфраструктуры

• Подключение к центральным инженерным сетям (электричество, водопровод, канализация, отопление, магистральный газ)

• Реконструкция наружных внеплощадочных инженерных сетей (если необходимо)

• Строительство типовых домов

• Строительство зданий инфраструктуры (рестораны, отели, фитнес-центры, магазины, здания администрации)

• Разводка инженерии внутри зданий и типовых домов

• Строительство постоянных дорог

• Обустройство въездной группы (КПП)

• Благоустройство территории

• Ввод объекта в эксплуатацию

Маркетинг, реклама, продажи

• Изучение конкурентной среды, анализ рынка

• Разработка маркетинговой и ценовой политики и стратегии продаж

• Маркетинговые и рекламные мероприятия

• Разработка договорной базы

• Заключение договоров с риэлторами

• Организация отдела продаж

• Оформление офиса продаж

• Организация рекламной кампании в СМИ

• Выпуск рекламной продукции для потенциальных покупателей (буклеты, листовки, плакаты), сайт

Другие статьи расходов

• Выплаты по кредиту

• Налоги (с продаж, на землю)

• Комиссионное вознаграждение риэлторам

• Риски

По каждому из этих пунктов разрабатывается методика оценки затрат, выбирается единица измерения. Основные качественные показатели проекта на начальном этапе определяются в техническом задании на разработку градостроительной концепции поселка. Составить предварительное ТЗ на разработку концепции поселка поможет следующий опросник.

Опросник для составления ТЗ на разработку градостроительной концепции коттеджного поселка

• Наименование объекта, рабочее название поселка

• Общая площадь объекта и площадь под проектирование

• Назначение объекта

• Форма реализации проекта (домовладения, участки с подрядом или без него)

• Количество участков и их площадь

• Характеристика коттеджей (тип)

• Площадь застройки коттеджа: % от участка или м2

• Материал строительства коттеджей

• Местоположение, соседние объекты, описание границ

• Природные и ландшафтные преимущества, природные объекты на территории

• Характеристика рельефа местности

• Ограничения и обременения на участке

• Клиентура, уровень поселка, целевая аудитория

• Основное отличие объекта от аналогичных, преимущества, недостатки

• Инфраструктура бытовая, досуговая

• Инженерные сети и коммуникации, точки подключения

Получить представление о предварительных количественных показателях проекта помогут следующие основополагающие нормы и требования при проектировании коттеджных поселков.

Основополагающие нормы и требования при проектировании коттеджных поселков

Баланс территорий:

• 10-15% дороги (ориентировочно), для крупной нарезки от 4 до 8%. Ширина от 3 до 20 м

• В среднем 15% инфраструктура для поселка

Пожарные требования:

• Наличие пожарного водоема на территории или за ее пределами

• Наличие пожарных выездов (не менее 1)

• Наличие окружной пожарной дороги шириной не менее 6 м

Нормы потребления (в среднем ориентировочно):

• Электроэнергия: 7-25 КВт на дом (в зависимости от площади и типа дома)

• Вода: 0,92 м3 на дом (от 300 л воды на человека) в сутки

• Отопление: 1 КВт на 10 м2 (или 100 Вт на 1 м2)

• Потребление газа: 7,2 м3 в час на 1 дом

• Наружное освещение: 250 Вт на 30 м

• Объем стоков: 0,9 м3 в сутки на дом

Возможные ограничения и обременения на участок

• Санитарная водоохранная зона: от 20-50 до 200 м и более от водоема

• Зоны ЛЭП, газопроводов

• Запрет на вырубку лесов или деревьев

• Подземные коммуникации

• Другое: зоны скотомогильников, минирования, археологических раскопок и др.

Отдельного рассмотрения требуют риски, которые подстерегают инвесторов при реализации проектов загородной недвижимости буквально на каждому шагу, начиная от покупки земли и заканчивая эксплуатацией поселка.

Типы рисков

• Коммерческий

• Рыночный

• Финансовый

• Земельный

• Строительный

• Коммуникационный

• Эксплуатационный

Перечислим наиболее типичные риски и трудности, с которыми сталкивается любой проект загородной недвижимости, независимо от степени его проработанности.

Типичные риски и трудности

• Риск повышения стоимости строительства.

• Риск задержки сроков строительства.

• Риск отсутствия спроса и приостановка продаж на каком-либо этапе и вынужденное снижение цен на домовладения.

• Риск необходимости прокладки, перекладки или реконструкции внеплощадочных инженерных сетей при подключении к центральным сетям.

Все эти риски обязательно должны быть учтены в предварительном бизнес-плане реализации проекта в количественном выражении.

Методы борьбы с рисками

• Грамотные маркетинговые исследования

• Подбор опытного персонала для реализации проекта

• Подбор надежных подрядчиков и поставщиков

• Оптимизация расходов на проектирование и строительство

• Повышение продажной стоимости квадратного метра по мере роста цен на рынке. Такая возможность обеспечивается выбором выгодного местоположения объекта, качеством выбранного конструкционного материала и тщательным контролем качества выполняемых работ, соблюдением сметной дисциплины и графика выполнения работ силами службы технического заказчика или технического надзора.

• Изменение формы реализации проекта (с подрядом, без подряда)

Оптимизация расходов на строительно-монтажные работы

• Оптимизация типовых проектов, конструктивных решений

• Организация централизованных поставок материалов на объект (заключение прямых договоров с заводами-производителями)

• Тендер подрядчиков и поставщиков

• Выбор оптимальных технологий строительства по соотношению цена-сроки-качество

• Заказ строительных услуг на местах (для отдаленных районов)

• Оптимизация транспортных расходов (грамотная организация логистической цепи)

• Грамотная организация процесса строительства

• Оптимизация планировочных решений территории застройки

• Оптимизация проектных решений по инженерной подготовке и инженерным сетям

• Применение новых технологий и материалов для прокладки инженерных сетей и дорог

Заключение

Приведенные данные помогут начинающему непрофильному инвестору сориентироваться в алгоритме действий по организации работ по реализации объекта коттеджного строительства и оценке инвестиционной привлекательности своего проекта. А в заключении хотелось бы отметить, что группа компаний «АСК», являясь проектно-строительной организаций и специализируясь на проектировании градостроительных концепций, генпланов, проектов планировок, наружных инженерных сетей для коттеджных поселков, а также на строительно-монтажных работах, оказывает также консалтинговые услуги непрофильным инвесторам по разработке бизнес-планов и ТЭО, расчетов затратной части проектов, методики оценки затрат по каждому этапу реализации проекта. По этим темам ежемесячно уже пятый год проводятся открытые семинары и предоставляются методические пособия.

© Все права защищены 2006 - 2012
Архитектурно строительная компания АСК
Телефон: (495) 225-48-40

Главная  |  Карта  |  FAQ